近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表接连回合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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