饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等(děn谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里g)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(li谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里ǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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