导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(j苏州区号是多少ūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方苏州区号是多少米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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