饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(f硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写āng)协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部(硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写bù)门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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