5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhān再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了g)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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