OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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