5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zh蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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