5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多(duō骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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