文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(d女生有感觉了是怎么样的呢ī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香(女生有感觉了是怎么样的呢xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng女生有感觉了是怎么样的呢)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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