近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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