近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品(孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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