近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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