导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、merry什么意思 merry是彩虹社的吗strong>城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)4merry什么意思 merry是彩虹社的吗4.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)merry什么意思 merry是彩虹社的吗后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。