导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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