万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报林心如生肖，林心如生肖属什么道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山林心如生肖，林心如生肖属什么芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显林心如生肖，林心如生肖属什么示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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