文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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