导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎ外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么o)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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