5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入200克是几两 200克是多少毫升也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权200克是几两 200克是多少毫升债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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