近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)为什么懂手机的人都不用华为测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资为什么懂手机的人都不用华为公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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