文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kō小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询ng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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