万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2015k是多少钱，5k是多少钱人民币9年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(5k是多少钱，5k是多少钱人民币chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(s5k是多少钱，5k是多少钱人民币hǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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