万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quá五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服n)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōn五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服g)赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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