5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(元首制的实质是什么，元首制的内容dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日元首制的实质是什么，元首制的内容、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi元首制的实质是什么，元首制的内容)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 元首制的实质是什么，元首制的内容