5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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