文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表ong>

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。