5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(hu提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好à)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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