导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居国v是不是国5，国v与国vl的区别民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì国v是不是国5，国v与国vl的区别)必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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