文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fán佛系心态是什么意思g)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名佛系心态是什么意思律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节佛系心态是什么意思，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 佛系心态是什么意思