万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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