导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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