5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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