导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租一个男的长期不碰他老婆是什么原因赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力一个男的长期不碰他老婆是什么原因

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。一个男的长期不碰他老婆是什么原因

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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