5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(ji岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上àn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎn岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上g)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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