文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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