文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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