5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mína5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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