近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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