近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(金允智致命之旅演的谁bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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